С начала 2026 года вступают в силу изменения, затрагивающие порядок предоставления льготной ипотеки, использования средств материнского капитала, а также правила оформления недвижимости, приобретенной с государственной поддержкой. Нововведения направлены на повышение адресности мер поддержки семей, сокращение случаев злоупотребления льготными программами и упрощение оформления сделок с недвижимостью.
Одним из ключевых изменений становится правило «одна семья — одна льготная ипотека». С 01 февраля 2026 года супруги смогут выступать заемщиком и созаемщиком только по одному льготному ипотечному договору. Оформление нескольких льготных кредитов на разных членов семьи больше не допускается. Кроме того, программа «Семейная ипотека» будет предоставляться только семьям, в которых младшему ребенку не больше 6 лет.
Изменения коснулись и дальневосточной, а также арктической ипотеки. Право на получение льготной ставки в размере 2% смогут получить не только учителя, но и иные работники государственных образовательных учреждений соответствующих регионов. Помимо этого, программа будет распространяться и на приобретение вторичного жилья в населенных пунктах, где объем нового строительства остается ограниченным.
Юридическая клиника «Центр правовой поддержки» Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ разъясняет:
«Как это работает? Теперь при оформлении льготной ипотеки супруги будут участвовать в договоре совместно, что исключит возможность получения нескольких льготных кредитов в рамках одной семьи. Законодатель исходит из необходимости более справедливого распределения государственной поддержки и сокращения случаев использования льготных программ в инвестиционных целях.
Кроме того, прекращается практика так называемой «донорской ипотеки», когда лицо формально выступало созаемщиком, фактически передавая другому гражданину право воспользоваться льготной программой. Вместе с тем возможность привлечения дополнительных созаемщиков сохраняется в случаях, когда уровня дохода семьи недостаточно для получения необходимой суммы кредита.
Отдельного внимания заслуживают изменения, связанные с комбинированной ипотекой. Граждане, оформившие ипотечный кредит с льготной и рыночной частью, получают возможность рефинансировать рыночную часть кредита без утраты права на льготную ставку по семейной ипотеке. Ранее подобное рефинансирование нередко приводило к потере льготных условий по всему договору».
С 01 января 2026 года вступают в силу изменения, касающиеся оформления долей в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала. Теперь для выделения долей супругу и детям согласие банка не требуется даже в том случае, если квартира находится в ипотеке и остается предметом залога.
Ранее отсутствие оформленных долей нередко затрудняло продажу недвижимости, особенно если в семье имеются несовершеннолетние дети. Теперь семьи смогут заранее оформить необходимые документы и получить согласие органов опеки без дополнительных согласований с кредитной организацией. Законодатель рассчитывает, что это упростит проведение сделок как для продавцов, так и для покупателей недвижимости.
Кроме того, с января 2026 года Социальный фонд России будет направлять гражданам уведомления обо всех операциях, связанных с перечислением средств материнского капитала, включая разовые выплаты и ежемесячные перечисления. Такое информирование должно повысить прозрачность использования государственных средств и обеспечить дополнительную защиту прав получателей.
Следует учитывать, что с 01 марта 2026 года при оформлении ипотечных кредитов банки смогут оперативно получать сведения о доходах заемщиков через платформу «Цифровой профиль». В связи с этим подтверждение доходов станет более формализованным, а кредитные организации получат дополнительные возможности для проверки платежеспособности заемщиков.
Кроме того, Банк России сохранил макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам на приобретение жилья в многоквартирных домах на уровне конца 2025 года, одновременно ужесточив требования для отдельных сегментов, включая индивидуальное жилищное строительство и кредиты под залог недвижимости. Это означает, что даже при постепенном снижении ключевой ставки условия получения ипотечных кредитов будут оставаться достаточно строгими.
Таким образом, изменения законодательства в сфере ипотечного кредитования и использования материнского капитала направлены на повышение эффективности мер государственной поддержки, снижение количества злоупотреблений льготными программами и упрощение оформления сделок с жильем для российских семей.
Гульнара Флюровна Ручкина, профессор, декан Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ:
«Жилищный вопрос остается одним из наиболее значимых для российских семей. Именно поэтому государство стремится сделать меры поддержки более адресными и прозрачными. Введение принципа «одна семья — одна льготная ипотека» направлено на то, чтобы льготные программы использовались именно для улучшения жилищных условий граждан, а не в инвестиционных целях. Вместе с тем важно, что законодатель одновременно сохраняет возможность рефинансирования рыночной части комбинированной ипотеки, что позволит многим семьям снизить финансовую нагрузку. Не менее значимыми являются изменения, касающиеся использования материнского капитала. Семьи больше не обязаны получать согласие банка для оформления долей детям и супругу в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала, даже если ипотечный кредит еще не погашен. Это позволит значительно упростить сделки с недвижимостью и сократить количество бюрократических процедур».
