В настоящее время практически все граждане знают о необходимости уплаты налога на доходы физических лиц при получении отдельных видов доходов, в том числе доходов от продажи квартир. Необходимость уплаты налога при продаже жилой недвижимости возникает в том случае, когда налогоплательщик владел имуществом менее минимального установленного срока. Если период владения больше, то обязанность по уплате налога не возникает, как не возникает и обязанность по подаче налоговой декларации (п.4 ст. 229 НК РФ). Такая норма налогового законодательства позволяет освободить от налогообложения продажу квартир, связанную, например, с переездом в другой город, покупкой жилой недвижимости большей площади, но при этом обложить налогом так называемые спекулятивные продажи, осуществляемые только с целью получить доход.
Минимальный срок владения жилой недвижимостью составляет 3 или 5 лет в зависимости от того, какое конкретно имущество реализуется, каковы были основания для его приобретения и ряда других условий. Более подробно порядок определения сроков владения жилой недвижимостью с целью налогообложения мы рассмотрим с Анной Тихоновой, профессором Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета и Юлией Малковой, доцентом Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета.
В общем случае, доход от продажи недвижимости (вне зависимости от вида, оснований приобретения или продажи) не облагается НДФЛ в том случае, если с момента его приобретения прошло более 5 лет. Это правило действительно и для домов, квартир, комнат и долей в них. Исключение здесь составляет только так называемая коммерческая недвижимость, которая используется индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности, с дохода от такой продажи необходимо заплатить налог в рамках предпринимательской деятельности.
Для домов, квартир, комнат, долей в них, которые являются для налогоплательщика единственным жильем или получены:
- в порядке наследования;
- в результате дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- в ходе приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- от личного фонда (по условиям управления или в результате ликвидации)
минимальный срок владения составляет 3 года.
Единственным жилье считается в том случае, если у налогоплательщика нет другой жилой недвижимости (домов, квартир, комнат, долей в них), которая была бы приобретена ранее, чем за 90 календарных дней до продажи (учитывается не только жилая недвижимость, зарегистрированная непосредственно на налогоплательщика, но и находящаяся в совместной собственности супругов). Таким образом, если налогоплательщик, например, улучшает свои жилищные условия и совершает сначала сделку по покупке квартиры, а в последующем реализует имеющееся у него единственное жилье в течение 90 календарных дней с момента покупки, то для продаваемой недвижимости минимальный срок владения с целью освобождения от налогообложения будет равен 3 годам.
Существуют и случаи, когда продажа жилой недвижимости будет освобождаться от обложения НДФЛ вне зависимости от сроков владения, отмечает Анна Тихонова, профессор Кафедры налогов и налогового университета Финансового университета. Такая льгота предусмотрена для семей с 2 и более детьми в возрасте до 18 лет (или до 24 лет, в случае их обучения по очной форме), однако чтобы ею воспользоваться, должны быть соблюдены следующие условия:
- в году продажи (определяется по дате регистрации перехода права собственности) или не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (его супругом/супругой, детьми, родителями — если налогоплательщик ребенок) приобретена иная жилая недвижимость и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее от продавца к налогоплательщику (или указанным выше членам его семьи) либо осуществлена полная оплата стоимости жилой недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в ЖСК (условие распространяется и на приобретение долей в жилой недвижимости);
- общая площадь приобретенной жилой недвижимости или ее кадастровая стоимость превышает общую площадь в проданном жилье или его кадастровую стоимость (площадь определяется с учетом долей всех членов семьи налогоплательщика);
- кадастровая стоимость проданной жилой недвижимости не превышает 50 млн. руб. (условие применяется только если стоимость может быть определена);
- налогоплательщику и членам его семьи на дату перехода к покупателю права собственности на продаваемое имущество (долю в нем) не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иную жилую недвижимость с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенной жилой недвижимости.
Срок владения объектом недвижимости для целей освобождения от налогообложения в общем случае определяется с даты государственной регистрации права собственности на него (ее можно найти в выписке из ЕГРН). Но есть и частные случаи, когда срок начинает исчисляться с другой даты. Для удобства далее приведем таблицу с особыми условиями определения даты, с которой начинает исчисляться минимальный срок владения имуществом.
Таблица 1 - Особые условия определения даты исчисления минимального срока владения жилой недвижимостью для целей налогообложения НДФЛ
|
Условия возникновения права собственности на объект жилой недвижимости |
Дата начала исчисления минимального срока владения для целей исчисления налога |
|
Получение в порядке наследования |
Дата открытия наследства (день смерти наследодателя) |
|
Получение дополнительной доли от других участников долевой собственности |
Дата первичной регистрации права на долю в имуществе. Переход дополнительной доли от других участников на исчисление срока не влияет. При этом срок 3 или 5 лет будет зависеть именно от того, на каком основании было получено право на первую долю |
|
Получение взамен освобожденной жилой недвижимости (доли в ней) в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве |
Дата регистрации права собственности на освобожденную жилую недвижимость. При этом срок 3 или 5 лет будет зависеть от того, на каком основании было получено право на освобожденную квартиру (комнату, долю) |
|
Приобретение по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства, предварительному договору купли-продажи, содержащему условия договора участия в долевом строительстве, или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК |
Дата полной оплаты стоимости жилой недвижимости по договору (дата поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу), в том числе если оплату за налогоплательщика осуществило третье лицо (дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства не влияет на срок владения) |
|
Приобретение по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) |
Дата полной оплаты прав требования по договору (если договоров уступки прав требования несколько, то полной оплаты по всем договорам). Если уступки права требования по договору участия в долевом строительстве была безвозмездной (дарение), то дата государственной регистрации договора уступки (при условии, что даритель полностью оплатил стоимость жилья по договору участия в долевом строительстве) |
|
Получение в результате раздела, перепланировки, реконструкции, выдела доли |
С даты нахождения в собственности исходного жилого помещения для первоначального владельца |
|
Получение в результате объединения долей |
Дата получения в собственность последней из объединенных долей |
|
Приобретение с использованием средств материнского капитала |
1) Дата приобретения недвижимости в собственность 2) Дата полной оплаты стоимости такого жилого помещения (доли в нем) в соответствии с договором участия в долевом строительстве) матерью ребенка (или иным владельцем сертификата на материнский капитал) и/или ее супругом (супругой) |
|
Получение жилой недвижимости от личного фонда |
1) Дата регистрации права собственности на жилую недвижимость (при получении недвижимого имущества учредителем личного фонда, который внес это имущество в качестве вклада) 2) Дата получения имущества личным фондом в собственность (в прочих случаях) |
Есть еще ряд моментов, которые стоит учесть при исчислении минимального срока владения жилой недвижимостью. Если решением суда сделка по продаже объекта недвижимости признана недействительной, то срок владения исчисляется с даты первичной регистрации на него права собственности, поскольку все последствия сделки аннулируются. Однако при расторжении сделки купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю исчисление минимального срока владения для продавца начнется с даты государственной регистрации обратного перехода права собственности на объект недвижимости к нему.
Также стоит учесть то, что субъектам Российской Федерации, на территории которых проживает налогоплательщик — продавец недвижимости, налоговым законодательством дается право уменьшать минимальный срок владения недвижимостью для целей освобождения от обложения НДФЛ, поэтому при продаже стоит внимательно ознакомиться с региональным законодательством, заключила Юлия Малкова, доцент Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ.
