Рынок недвижимости переживает серьезную трансформацию. Снижение влияния программ господдержки и одновременное, но весьма медленное сокращение ключевой ставки заставляет искать новый вариант равновесия. Безусловно, согласованность интересов государства, бизнеса и покупателей является ключевым фокусом, определяющим сегодня достижение баланса на рынке недвижимости.
Как было озвучено на Конференции Сбербанка «Время изменений: формула баланса», 119,3 млн.кв.м многоквартирных домов находится в стройке. При этом до февраля 2026г. 94% ипотеки выдавалась с использованием механизма семейной ипотеки. После отмены данного инструмента этот показатель снизился до уровня 83%. Еще одним фактом как свидетельствуют данные объединенного кредитного бюро, является снижение на 30% количества выданных ипотечных кредитов.
При этом застройщик сегодня кредитуется по ставке 10,5%, что напрямую влияет на конечную стоимость строящихся объектов. Более того, до 20% в выручке застройщика составляют финансовые расходы. Таким образом, экономика самого застройщика имеет значимую роль в формировании успешности продаж будущего объекта. Необдуманные траты серьезным образом влияют на конечный результат реализации объекта. Безусловно, ставка кредитования в 3,5% для застройщика является более приемлемой. Достижение таких значений ставки ссудного процента является ключевым условием для стабилизации продаж недвижимости.
Существенным фактом здесь, конечно, является опыт девелопера. Так, например, сегодня у застройщиков популярен инструмент бридж кредитования, когда процедура кредитования реализуется на короткий срок, до одного года, но под достаточно высокую процентную ставку для покрытия текущих обязательств заемщика. Как правило, данный инструмент используется при условии ожидания основного финансирования. Однако для этого необходимо четкое выполнение планируемых параметров проекта.
Потенциал планирования строительства и покупки жилья эффективно можно отслеживать по тепловой карте. Существенным образом на качественное представление данных на этой карте может повлиять пруденциальное регулирование. Так, например, сегодня в планах у Банка России введение в действие с октября 2026г. пруденциального оценочного регулирования резервов банков, кредитующих застройщиков.
Другим вариантом, способствующим стабилизации ситуации на рынке недвижимости являются законодательные инициативы со стороны самих застройщиков. Например, сегодня в качестве ключевой инициативы со стороны застройщика рассматривается его право на обратный выкуп при просрочке уплаты рассрочки заемщиком или претензиях к застройщику со стороны покупателя, купившего недвижимость.
Еще одной не менее важной законодательной инициативой является законопроект о рассрочке, когда данные будут передаваться в БКИ, что сделает сделку более прозрачной и безопасной для всех участников. Также важно помнить, что финмодель девелопера не рассчитана на рассрочку после ввода в эксплуатацию. И здесь в действие должны включаться совсем другие инструменты. Как отмечают девелоперы рассрочка к концу 2024г. составляла 44% заемного финансирования. В 2026г. этот показатель составляет всего 30%. По мнению ведущих девелоперов столицы, рассрочка является своеобразным черным лебедем. А ее величина на сегодняшний день достигает 1,5 трлн. руб. Безусловно, в условиях низкого порога первоначального взноса клиент должен иметь ценность покупки.
По данным банковской статистики у 30% клиентов сегодня могут быть сложности с оплатой ипотеки. Именно поэтому траншевая ипотека должна использоваться на более короткий срок, т.е. не более чем на один год. Помимо траншевой ипотеки Сбербанк, например, использует половинчатый платеж, а также субсидированные ставки. Важно отметить, что Сбербанк сегодня кредитует порядка 65% рынка недвижимости.
Все это говорит о широком спектре инструментов, который уже имеется на рынке или планируется к введению уже в ближайшее время.
Доцент кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга Финансового университета при Правительстве РФ Алтухова Елена Владимировна считает, что рынок ищет сегодня драйвер для формирования необходимого баланса финансирования строительства удобного всем участникам рынка. И очень вероятно, что уже скоро этот баланс будет найден.
