Пока ключевая ставка продолжает медленно снижаться инвесторы озадачены вопросом сохранения капитала. Сюда можно отнести как защиту капитала от обесценения, так и возможность его приумножения.
И здесь на первый план выходит эффективность используемых инструментов, с помощью которых может быть реализована сделка. По данным сайта Индикаторов рынка недвижимости банки отклоняют каждую вторую заявку на ипотеку. Тут определяющим является не только кредитный рейтинг заемщика, который безусловно влияет на окончательное решение банка о выдаче кредита, но и высокая общая степень закредитованности. Определяющую роль здесь играют ограничения со стороны мегарегулятора. В итоге по данным Росреестра в 2026г. выдача ипотеки сократилась более чем на 15% по отношению к маю 2025г. Дополнительным стимулом снижения активности в этой области будет изменение условий семейной ипотеки, которая по ожиданиям ДОМ.РФ уже в ближайшее время может упасть до 30-35%. Возможно, активизация адресных программ позволит сделать механизм государственной поддержки более эффективным для получателя, но ипотечному рынку это не даст существенного улучшения.
Несмотря на падение спроса застройщики не отказываются как от рассрочки, так и от субсидированной ипотеки. Однако для покупателя это серьезный риск, особенно в условиях неопределенности или неумения планировать свой бюджет на долгосрочную перспективу.
Действительно серьезным инструментом поддержки застройщиков в 2025г. стала рассрочка. Как было отмечено на Форуме недвижимости «Движение», в 2026г. доля рассрочки достигла 15-25% от общего объема сделок. И переживания застройщиков в режиме достаточно высокой ключевой ставки, конечно, оправданы. Здесь важно отметить тот факт, что при использовании инструмента рассрочки на счет эскроу зачисляется только от 5 до 15% общей суммы. Это безусловно влияет на сложность привлечения средств застройщиком для продолжения стройки, что влечет увеличение сроков стройки, а также перенос сроков ввода в эксплуатацию.
Безусловно, для инвестора при правильном планировании своего бюджета рассрочка – это механизм спасения, для застройщика - инструмент почти гарантированной продажи. По мнению доцента кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга Финансового университета Алтуховой Елены, эффективная работа данного инструмента определяется согласованностью интересов обоих сторон сделки.
Однако, падение продаж связано не только с сокращением льготных программ. Например, продажи в сегменте премиальной недвижимости также серьезно сократились (более чем на 50% за последний год). Все это заставляет глубже посмотреть на проблему. Не для кого не секрет, что любой инвестор, покупая недвижимость на котловане планирует по итогу строительства получить достаточно хороший прирост вложенного капитала. Но сегодня застройщик в большинстве своем закладывает такую стоимость объекта на котловане, что по итогу строительства можно не только не вернуть вложенный капитал, но и остаться в убытке. Более того, цена готовой квартиры от застройщика может приравниваться к стоимости квартиры на котловане. В этих условиях рынок ждет от застройщика серьезного дисконта к цене объекта на стадии начала строительства. В противном случае рынок вторичной недвижимости будет продолжать оставаться более востребованным, прежде всего, ввиду ценового фактора.
Но не смотря на все перечисленные выше проблемы рынок недвижимости не стоит на месте даже в эпоху высоких ставок. Дополнительным импульсом роста инвестиционного потенциала становиться рынок курортной недвижимости. Так, например, по данным статистического ведомства Турции только в мае 2026 года граждане России приобрели больше квартир, чем другие иностранцы.
Что касается регионов России, то здесь порог входа чаще всего не настолько высокий как в крупных городах, а потенциальный прирост стоимости весьма велик. Учитывая недостаточную развитость российских курортов, санкционные ограничения, а также значительное народонаселение, желающее отдохнуть в курортном регионе, потенциал востребованности данного сегмента остается значительным.
В любом случае, как бы не менялась ключевая ставка, рынок недвижимости продолжает оставаться востребованным сегментом для любого стратегического инвестора. Важно лишь правильно подобрать объект для инвестирования.
